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凯德式的城市更新:始于创新,终于资管
发表时间:2019-12-02

最近关于凯德集团举办“创新SPACE大赛”的消息吸引了业内的广泛关注,凯德集团(中国)商业管理首席执行官陈培进接受了媒体深度访谈。以下是访谈纪要:

凯德集团(中国)商业管理首席执行官陈培进
凯德集团(中国)商业管理首席执行官陈培进

凯德为什么要鼓励创新?

陈总认为:创新的动力来源于压力,有压力才会去创新,压力来自于没有资源或资源受限的情况下要想办法去创造价值,才会想办法去创新。凯德举办创新大赛也不是为了创新而创新,第一条原则就是需要经过实践验证有业绩可以证明,而评判标准也使用了资管维度(比如租金收入和投资回报)来强调创新的目的就是为了创造价值

他认为凯德的资管体系可以保证做出来的产品达到80分的水准,想要从优秀走向卓越,从80分做到接近100分,就必须发挥个性化的创造力,通过创新来实现。举几个这次创新大赛涌现出来的例子来说:

有的是拿租金不好的冷区来改造,做成街区或特别的卖场,就能吸引更多人流把场子做热;有的则是把原来因为季节原因闲置的空间(比如哈尔滨项目的天台足球场),按照季节特点改成其他用途(冬天的足球场变成溜冰场),而只要有人来用,就自然会产生消费;有的甚至把自己的办公空间拿出来租给共享办公,再返租回来,不仅提高了空间利用效率,租金上实际还是有的赚。

有的原本活动空间有限,但善于利用场外空间,做成了网红打卡点,把活动带到场外去,把场内外打通,一样创造了高人流有的本来因为市政施工影响了主入口的进出,只能走旁边的小门,却2019年1一153期脑急转弯正好借机做了改造把小门变成主门,原来的冷区变成了主入口的旺区

这么一些点的想象力一旦打开,就会发现其实原本以为到顶的收益空间是可以再突破,做到好上加好的,这就是创新的魅力。

凯德用什么方式来激励创新?

陈总认为创新是凯德整体一直都在做的事情。他认为最有生命力的创新就是好用的创新,立竿见影、能够帮助基层做到业务提升的创新,不用你去推广,大家自然就会主动学习。开放共享的学习平台也会形成很好的示范作用,让彼此激发更多的灵感。管理之道并非只是管控,做好顶层设计,让大家的创新有方向性,再顺势引导就往往事半功倍,大道之行就是顺水推舟

创新一定是自下而上,基于神经末梢对市场的感知而发生的。对于创新最好的态度就是让它自然发生,通过不断的总结、借鉴、辅导、沉淀而成为可以复制的模式。创新大赛是一种方法,通过分享和学习,让彼此看见,这既是一种鼓励,也传导着企业的价值观。凯德成立了卓越中心,会把这些创新案例沉淀为知识管理,相信经过不断的累积就会让创新变成一种常态。

凯德2019空间创新大赛路演
凯德2019空间创新大赛路演

凯德孵化出来的创新力将会如何转变成资管力?

陈总认为:资管有两个很重要的指标就是净收益和人流,净收益就是收入减成本,其中:收入来自于租金,租户能付你租金是因为他的业绩好;成本来自于运营成本和维护成本等,成本上能有效压缩也是收益的增加。资管的目的无非就是开源节流。增加租金有很多办法,针对存量租约空间的到期调增是一种办法,但毕竟空间有限,有没有可能创造出可以利用的新空间,有没有可能通过共享的使用把闲置的时间也用起来,有没有可能通过方法带动人流的增长,从无到有产生新收益?这就是创新为资管创造的价值,这也是资管人眼中的创新抓手

凯德愿意孵化并投资创新,却不会把重点放在让他们成为独立的业务发展,而是为整体资产的增值服务。

比如凯德认为数字化是不可逆转的方向,必须坚定的去拥抱。但凯德并不会像有些企业一样为了数字化而数字化,或者为了某个资本市场概念而推行,而是会让所有用的人(无论是消费客户、商户还是管理人员)感到好用来主动使用(比如商户会因为这个系统提供的数据支持能带来更好的生意而主动加入系统)。可以把产业园、写字楼、商场、酒店、服务式公寓等业态的客户群打通,通过社群化服务,增大客户的粘性。

比如凯德也会做共享空间,但并不认为共享办公作为独立核算的业务有什么特别的价值,靠租金或靠服务都很难自成体系,但是放在一个大的办公系统里看就会发现不一样的价值,它可以提高整体物业的服务水平,它可以为大客户的周转提供腾挪空间留住客户,它可以解决客户临时增加的体外办公需求(比如短期的上市尽调),它也可以成为所有租户的配套服务,从而减少各自的配套面积需求(比如会议室),让客户的租赁面积更有效率,因而能承担更高的租金,算大帐才能明白共享办公的合理价值就在于提供了增值服务。

上海腾飞大厦
上海腾飞大厦

比如凯德也有自己的创投基金,也会去看外部的创新项目,但只看和主体业务有关联的项目。凯德的创投优势在于平台,有丰富的应用场景,适合在这样的平台、应用场景发挥作用的凯德才会去投。凯德投资的项目一定要与凯德的主体业务形成协同,或者能够产生更好的客户体验或效率提升,或者能够孵化好的零售业态来为整个场子加分。凯德并不会投那些所谓“网红”业态,而更看重具有自我更新、升级迭代能力的,这样的经历过市场检验,才能活长。

凯德如何能保持持久的竞争优势?

陈总认为:现在市场的消费理念变化极大,人们的需求不停的在变,不创新就意味着会失去市场。而你不去创新,并不意味着竞争对手就不会创新,所以创新就是竞争力。一个好的行业领跑者需要一直保持在行业前列,但不要跑的太远以至于脱离正赛,创新要有度,不要动辄颠覆式创新,真正好的创新一定是循序渐进,因地制宜。

他认为真正创新的是人,创新不是管理出来的,也不是通过上层指令推动的,好的管理者只要给予基层足够的发挥空间,创新就自然会发生。凯德的创新之所以成功率相对较高正是因为有了资管思维,有了考核压力,所以一切的创新出发都会事先做好调研、比较、算账的工作,自然也就不容易失败。凯德资管的标准化在模式,而不在形式,产品需要个性化,并不需要观感上的一样,商业地产又不是阅兵,不一样才对。创新可以分享而不可以复制,可以启发而不能灌输,凯德就用知识管理来建立系统性的分享,通过大数据的指导来激发在地化的创新。凯德如果说与众不同,就在于这一张一弛之间的把握比别人做的更好一点吧。



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